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Vous êtes un investisseur collaborateur du réseau PLACID et vous avez actuellement un ou plusieurs biens immobiliers en location meublée dans l'une de nos agences ?

Félicitations ! Vous êtes un investisseur avisé, ayant choisi une solution innovante pour investir dans l'immobilier, sans frais ni gestion locative.

Cependant, qu'en est-il de votre fiscalité ? 🧐

Chez PLACID, nous savons que ce sujet représente un enjeu important pour nos investisseurs. C'est pourquoi nous sommes là pour vous accompagner et vous aider à optimiser votre fiscalité immobilière !

Chez PLACID, un bien immobilier est exploité dans la majorité des cas en meublé. Voici les régimes fiscaux qui s'appliquent en fonction de votre situation :

- Pour les particuliers :

• (1) Micro BIC 50% (forfaitaire)
• (2) LMNP réel

- Pour les professionnels :

• (3) Les sociétés, la SCI

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Le régime micro BIC 50% peut sembler très tentant pour les particuliers, en raison de sa simplicité et de son abattement significatif à première vue. Toutefois, la solution de facilité est rarement la plus optimale.

Contrairement au micro-bic, le régime des BIC en LMNP réel vous permettra de déduire un certain nombre de frais au réel, ainsi que l'amortissement du bien, comme une société. Ce régime est souvent le plus intéressant pour un particulier lorsqu'il s'agit d'un bien exploité et déclaré en meublé. Notez toutefois que vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser les 23 000 euros ou les 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Pour les professionnels, en SCI à l’IS, le régime fiscal est similaire au LMNP réel évoqué précédemment. Toutefois, il existe deux inconvénients majeurs : les frais comptables annuels sont plus élevés (en moyenne 1000 à 1500 euros), et l'amortissement du bien est pris en compte en nouvelle valeur vénale du bien pour le calcul des plus-values.

Chez PLACID, nous vous conseillons de confier la gestion de votre bien immobilier à un expert-comptable. Le coût moyen est d'environ 250 euros fixe, plus 90 euros par bien, ce qui peut être déduit en charges.

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Calcul de la fiscalité en fonction du régime choisi pour un immeuble de rapport de 3 appartements

• Immeuble de rapport de 3 appartements : 200 000 euros
• Frais de notaire: 10 000 euros
• Frais d’agence: 8 000 euros
• Travaux: 15 000 euros
• Mobilier: 10 000 euros
• Loyer annuel perçus: 18 000 euros ( 3 apt X 500 euros de loyer X 12 mois)

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(1) Micro Bic 50% :

Recettes avec abattement 50% = 18 000 x 50/100 = 9 000 euros

Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 11%, vous payerez comme impôt supplémentaire du fait de cet investissement:

9 000 euros x 28,2% (11% TMI + 17,2% CSG) = 2 538 euros d’impôt

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(2) LMNP réel :

Coût comptable dans ce cas présent: 250 + 3 apt x 90 = 520 euros (déductibles en charges)

Dans ce cas, nous faisons la différence des recettes et des dépenses:

18 000 loyers - 10 000 FN - 8 000 FA - 15 000 TVX - 10 000 mobilier - 10 000 (200 000 euros/20 ans) abattement = - 35 000 euros de déficit foncier ➡️ Pas d’impôt + report du déficit.

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(3) IS :

Pour une société, cela va être similaire au LMNP réel évoqué précédemment.

2 inconvénients majeurs toutefois:

• Les frais comptables vont être de 1000 à 1500 euros annuel en moyenne ;
• L’amortissement du bien va être pris en compte en nouvelle valeur vénale du bien pour le calcul sur les plus-value.

L’avantage majeur de la fiscalité des entreprises est sa stabilité, mais c’est aussi une possibilité de faire passer des frais liés à l’activité commerciale que vous réalisez dans l’intérêt de la dite société ( restaurants, déplacements, matériels, …)

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Vous avez maintenant toutes les cartes en mains afin de faire le choix le plus judicieux. Nous restons à votre écoute si vous avez des questions sur le sujet ! 😉